不动产登记程序是指进行不动产登记的流程。不动产登记以依申请登记为一般原则，其他登记为例外。是否申请登记属于当事人的权利，登记机构不能强制。登记机构依职权登记和根据法院等的嘱托进行的登记属于例外。

依申请的不动产登记按申请、受理、审核、登簿的程序进行，不动产登记机构完成登记后，应当依据法律、行政法规规定向申请人发放不动产权证书或者不动产登记证明。依嘱托登记是依据人民法院、人民检察院等国家有权机关出具的相关嘱托文件办理不动产登记，按嘱托、接受嘱托、审核、登簿程序进行。不动产登记机构依职权办理不动产登记事项的，按启动、审核登簿程序进行。

（一）申请

1 双方共同申请

《不动产登记暂行条例》第十四条明确规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”共同申请是不动产登记申请的一般方式，主要适用于因法律行为而产生物权变动的情形，如不动产买卖、交换、赠与、抵押等，这些行为都属于民事法律行为中的双方法律行为，需要双方意思表示一致才能成立。其中涉及第三人的，还应该征得第三人的意见。

2 单方申请

根据《不动产登记暂行条例》的规定，可以由当事人单方申请的情形包括：尚未登记的不动产首次申请登记的；继承、接受遗赠取得不动产权利的；人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；申请更正登记或者异议登记的；法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。

3 现场申请登记和撤回登记申请

2015年施行的《不动产登记暂行条例》第十五条第一款规定：“当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记”。有人认为“办公场所”是指办公地点坐落的地方，也有人理解“办公场所”也包括不动产登记机构的网站。为进一步落实“放管服”要求，加大不动产登记便民服务力度，根据2019年3月24日《国务院关于修改部分行政法规的决定》（国务院令第710号），《不动产登记暂行条例》第十五条第一款修改为“当事人或者其代理人应当向不动产登记机构申请不动产登记”，删去了原条例规定的“办公场所”。

不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。撤回登记申请的时间应当在登记完成前，即登记机构将登记事项记载于登记簿前，形式应当是书面形式。

4 申请材料

申请人应当提交的材料包括：登记申请书；申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；不动产界址、空间界限、面积等材料；与他人利害关系的说明材料；法律、行政法规以及《不动产登记暂行条例实施细则》规定的其他材料。

（二）受理

申请人提交登记材料后，不动产登记机构对登记申请进行审查，确定是否受理申请人提出的不动产登记申请。在这一环节中，登记机构需要对申请材料进行形式上的审查，提前将明显不合法的登记申请排除。

不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：

不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。

（三）审核

1 一般审核

不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当查验的事项包括：不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；登记申请是否违反法律、行政法规规定。登记机构应当尽可能保证如实、准确、及时地登记不动产权利及有关事项，避免登记错误。

2 实地查看和调查

不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看的情形包括：房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；在建建筑物抵押权登记；因不动产灭失导致的注销登记；不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。

对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。

（四）登簿

经审核，登记申请完全符合登记要求的，登记机构应当及时办理登记，将有关的不动产登记事项记载于登记簿。《物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。因此，登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。

实践中，有人认为不动产登记机构将不动产权属证书或者登记证明发放给申请人之时登记才完成；而实际上，不动产登记完成的时间是将登记结果记载于不动产登记簿之时，登簿之时登记就已经终结，发证只是登簿的后续行为。

（五）不予登记的情形

不动产登记机构不予登记，并书面告知申请人的情形包括：违反法律、行政法规规定的；存在尚未解决的权属争议的；申请登记的不动产权利超过规定期限的；法律、行政法规规定不予登记的其他情形。